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　　關(guān)于我市市區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)查報告近年來，隨著我市城市建設(shè)快速發(fā)展,住宅規(guī)模化不斷壯大，物業(yè)管理工作在我市逐步推開。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理對改善居住環(huán)境、促進和諧社區(qū)建設(shè)、提高城市品位發(fā)揮了積極作用。新的城市規(guī)劃,建設(shè)安居、宜居、和諧的百萬人口城市，必須進一步推動、規(guī)范這項工作的開展，根據(jù)市政協(xié)2008年工作安排，市政協(xié)法制委在鄭增強副主席的帶領(lǐng)下，組織部分政協(xié)委員，于10月下旬，對市區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。調(diào)研組聽取了市房管局的情況介紹，深入到部分居民小區(qū)進行了實地察看，召開了部分物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理參加的座談會，并向業(yè)主發(fā)放調(diào)查問卷征求意見?，F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下我市市區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已形成了類型各異、層次廣泛、形式多樣的局面。據(jù)調(diào)查，我市居民小區(qū)目前主要有五種管理方式：一是物業(yè)管理公司加小區(qū)家政服務(wù)型；二是開發(fā)商售后代管物業(yè)型；三是業(yè)主聯(lián)合自主管理型；四是機關(guān)單位集資管理型；五是無人管理型市區(qū)有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)共15家，其中二級資質(zhì)企業(yè)10家，三級資質(zhì)企業(yè)5家，從業(yè)人員共338人；市區(qū)18個較具規(guī)模的居民小區(qū)，總建筑面積150多萬平方米。其中16個小區(qū)成立了業(yè)主委員會。在實行物業(yè)管理的居民小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的都由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，沒有成立業(yè)主委員會的都由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《委托合同》為做好物業(yè)管理工作，近年來，我市主要采取了以下幾項措施：加大宣傳力度，增強業(yè)主的物業(yè)消費意識。通過發(fā)放宣傳資料，開展政策法規(guī)咨詢，召開座談會等方式，廣泛宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及相關(guān)政策法規(guī)，使市民更多地了解、參與、支持物業(yè)管理，為物業(yè)管理工作營造了較好的氛圍；加大培訓(xùn)力度，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)。組織各物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、管理人員舉辦培訓(xùn)班，提高了從業(yè)人員的素質(zhì)。組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)外地先進經(jīng)驗，規(guī)范物業(yè)服務(wù)，提高管理質(zhì)量，收到了較好的效果；加大監(jiān)管力度，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。出臺了《黃驊市物業(yè)管理暫行辦法》、建立了《專戶維修資金管理辦法》等文件，為我市物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展提供了政策保障。依據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》制定了規(guī)范的運作程序，將不符合條件的物業(yè)管理企業(yè)提前拒之門外，較好地保證了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展起到了推動作用；加大指導(dǎo)力度，完善業(yè)主自治制度。加大對各居民小區(qū)業(yè)主委員會的指導(dǎo)，積極創(chuàng)造條件籌建業(yè)主委員會，制定業(yè)主文明公約，明確權(quán)利和義務(wù)，使廣大業(yè)主對自身的權(quán)力和義務(wù)有了進一步了解，對實行自治管理重要意義的認識有了進一步提高。廣大業(yè)主積極支持和配合業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)開展工作，共同建好小區(qū)、管好小區(qū)的濃厚氛圍正在逐步形成。通過以上工作，市區(qū)物業(yè)管理整體水平有了較大提高一是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾日益尖銳，不穩(wěn)定因素開始凸現(xiàn)。作為發(fā)展中的城市，黃驊最早建設(shè)的大部分樓房小區(qū)處于無物業(yè)管理和物業(yè)管理不規(guī)范階段，這樣的小區(qū)環(huán)境談不上優(yōu)美，只能保證居住的基本條件，業(yè)主的訴求也較低，矛盾是隱性的；另一部分是近幾年建設(shè)的有物業(yè)管理的小區(qū)，大多存在這樣那樣的問題，或房屋質(zhì)量存在問題，或暖氣不熱、水壓不足，或綠化不達標(biāo)、企業(yè)宣傳片制作安全無保障等等，這些問題直接影響了業(yè)主的正常生活，但物業(yè)管理企業(yè)又無力解決，業(yè)主很不滿意，因此，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾很多，關(guān)系比較緊張。有的業(yè)主消費意識差，仍有計劃經(jīng)濟福利物業(yè)意識，對政府及相關(guān)部門有依靠性，造成有的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)吵架，有的到有關(guān)部門上訪，據(jù)調(diào)查，有的小區(qū)居民聯(lián)合集體拒交物業(yè)管理費。出現(xiàn)矛盾解決不及時，不合理，致使不良影響擴大，物業(yè)管理企業(yè)為了生存只好減少人員和投入，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至退出，造成有的小區(qū)至今無人參與物業(yè)管理的癱瘓狀態(tài)，如此惡性循環(huán)，既造成物業(yè)管理企業(yè)普遍虧損，也給業(yè)主生活帶來不便，影響了社會的和諧穩(wěn)定二是業(yè)主自我管理意識欠缺，業(yè)主委員會尚未真正發(fā)揮作用。由全體業(yè)主民主推選產(chǎn)生的業(yè)主委員會是廣大業(yè)主的自治組織，在物業(yè)管理工作中起著聯(lián)系業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)，消除隔閡，增進了解的重要作用，但有的業(yè)主對物業(yè)管理情況漠不關(guān)心，影視視頻制作業(yè)主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發(fā)揮。有些小區(qū)在入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有成立業(yè)主委員會，物業(yè)管理仍處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。有的小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但并不是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，而往往是由建設(shè)單位或開發(fā)商指定產(chǎn)生，其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責(zé)認識不清，缺乏足夠的知識、精力和熱情，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。甚至只顧自己沾光，不替廣大業(yè)主維權(quán)三是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，服務(wù)不到位，從業(yè)人員素質(zhì)較低。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，我市推進物業(yè)管理市場化的進程非常艱難，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。目前，在市區(qū)實行物業(yè)管理的18個居民小區(qū)中，幾乎沒有通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，多數(shù)居住小區(qū)或是由原開發(fā)企業(yè)委托其子公司代管，或是由房產(chǎn)主管部門指定物業(yè)管理企業(yè)管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來的直接后果就是物業(yè)管理市場缺乏競爭，物業(yè)管理企業(yè)沒有活力，管理水平很難令業(yè)主滿意。即使因為開發(fā)企業(yè)的子公司代管呈現(xiàn)出一時的活力和繁榮，也僅僅是因為開發(fā)企業(yè)要借助這一“活力和繁榮”為大量后續(xù)商品房銷售做做樣子，屬于建筑小區(qū)的前期物業(yè)，一旦開發(fā)企業(yè)與物管公司脫鉤，物業(yè)管理將舉步維艱，居民小區(qū)將面臨無人管理的局面。有的物業(yè)管理人員缺乏服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度不夠端正，服務(wù)用語不文明。有的物業(yè)管理人員技術(shù)水平不高，物業(yè)維修不及時、不到位，業(yè)主意見很大。有的物業(yè)管理企業(yè)片面追求經(jīng)濟效益，降低標(biāo)準(zhǔn)承接物業(yè)管理，給日后的物業(yè)管理工作留下隱患四是部門監(jiān)管作用沒有能夠得到足夠發(fā)揮?！段飿I(yè)管理條例》對相關(guān)部門在物業(yè)管理工作中應(yīng)負的責(zé)任都作了明確的規(guī)定，但在實際工作中，有些規(guī)定沒有得到很好的落實。首先，對物業(yè)管理工作有待進一步提高重視。有的規(guī)模較大的居民小區(qū)，交付使用幾年后仍沒有建立居民委員會，既不利于對物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)，也給業(yè)主的生活帶來很大不便。其次，在居民小區(qū)的開工、驗收等環(huán)節(jié)上，有待進一步嚴(yán)格。有的分期建設(shè)的居民小區(qū)，配套設(shè)施未按規(guī)定同步建設(shè)。如青青家園等住宅建設(shè)項目竣工時多數(shù)未進行綜合驗收，導(dǎo)致群體事件發(fā)生，直至上訪。有的居民小區(qū)物業(yè)管理用房未落實，有的綠化工程未達標(biāo)，有的配套設(shè)施未建設(shè)等等，這些問題均未得到及時糾正，致使居民小區(qū)的建設(shè)未能達到總體規(guī)劃要求。第三，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計意識有待進一步超前。特別是一些建設(shè)較早的居民小區(qū)表現(xiàn)尤其突出。有的小區(qū)建設(shè)時根本未建停車場，也沒有預(yù)留停車地點。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，私家車數(shù)量激增。大量的私家車涌進居民小區(qū)，使得許多小區(qū)車滿為患，由此引發(fā)的矛盾糾紛時有發(fā)生。此外，有些水、電、暖等設(shè)施不能做到“一戶一表（閥）”，給物業(yè)管理帶來很大不便，也在一定程度上影響了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。第四，部門之間有待進一步形成管理合力。有的業(yè)主隨意丟棄垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建筑物結(jié)構(gòu)安全或造成滲漏，影響相鄰業(yè)主的正常居住等，對此，物業(yè)管理企業(yè)難以管理，相關(guān)職能部門也很少過問。有的部門只收費卻不肯承擔(dān)設(shè)施的維修費用，設(shè)施損壞時推諉責(zé)任，使物業(yè)管理企業(yè)陷入被動局面五是開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛。調(diào)查結(jié)果顯示，引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)糾紛的原因多數(shù)與開發(fā)商遺留問題有關(guān)。有的開發(fā)商在建設(shè)過程中不講誠信，偷工減料，房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問題。有的擅自改變設(shè)計規(guī)劃，小區(qū)建設(shè)先天不足,有的在售房時關(guān)于供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現(xiàn)，企業(yè)宣傳片制作成了業(yè)主拒交物業(yè)費的理由。這些問題業(yè)主從開發(fā)商處得不到及時解決，只能同物業(yè)管理企業(yè)交涉，從而引發(fā)雙方的矛盾和糾紛。有的居民小區(qū)交付使用時綠化、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的矛盾。有的小區(qū)車庫、地下室、活動中心、會所等公建配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，造成業(yè)主對產(chǎn)權(quán)的強烈主張，也帶來維修責(zé)任的承擔(dān)和物業(yè)管理費分攤及物業(yè)經(jīng)營收益分配等多方面的矛盾隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾生活水平的提高，居民小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性顯得越來越重要。據(jù)有關(guān)專家分析，未來城市的主要矛盾點將集中在小區(qū)物業(yè)管理問題上。因此，為建設(shè)和諧社會，在未來3 5年內(nèi)，推動我市市區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理工作有序、高效開展，建議： 1、著眼城市發(fā)展前景，以人為本，整合居民小區(qū)，建好和諧社區(qū)。一是合并小區(qū)，解決目前我市多數(shù)小區(qū)規(guī)模偏小、管理成本較高，不利管理的局面。應(yīng)以市區(qū)規(guī)劃的道路為小區(qū)四至，規(guī)模控制在15 20萬平米，從而大大降低物業(yè)管理成本。二是集中供熱，組建全市性的大型熱力公司，切實解決城市小區(qū)冬季取暖產(chǎn)生的矛盾問題，降低居民居住成本。三是要強力推進水、電、氣、暖“一房一表（閥）”改造工作，避免因費用問題引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。四是在居民小區(qū)特別是新建小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建立集中物業(yè)服務(wù)中心，增加物業(yè)管理企業(yè)的自身造血功能。小區(qū)內(nèi)由物業(yè)公司承辦超市、蔬菜、早點、干洗、醫(yī)療門診、幼兒園、美容美發(fā)、家電及車輛維修等與小區(qū)居民需求密切相關(guān)的行業(yè)；代收各種費用并從中提取管理費用（如有線電視、純凈水、液化氣等費用）；既增加物業(yè)管理企業(yè)的自我造血功能，又方便小區(qū)居民日常生活需求，同時還能夠減輕小區(qū)居民的物業(yè)管理費用。五是相關(guān)部門要通力合作，以法嚴(yán)肅查處居民小區(qū)私搭亂建、違章裝修、擅改房屋用途等侵害其他業(yè)主利益的不良行為，努力建設(shè)和諧小區(qū)2、加大監(jiān)管力度，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。加強市房管局對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管，為其創(chuàng)造良好的環(huán)境。要根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)文件精神，立足我市實際，盡快制定出臺實施細則，為物業(yè)管理工作提供政策依據(jù)。要進一步規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，特別是要引入競爭機制，徹底改變物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位“自建自管”的狀況，推動物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加快物業(yè)管理市場化進程。要加大對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管力度，并下大力度著重培育一批素質(zhì)高，服務(wù)好，管理規(guī)范的物業(yè)管理公司樣板，用典型引路，用典型推動。整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，嚴(yán)格準(zhǔn)入、清出和投訴舉報制度，對業(yè)主的投訴、舉報及時進行查處。要進一步拓寬工作領(lǐng)域，努力加強對單位自建居民小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)3、加大宣傳力度，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。物業(yè)管理事關(guān)千家萬戶，是和諧社會建設(shè)的重要組成部分。要廣泛深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》，加強對居民的物業(yè)消費意識教育，使物業(yè)管理的直接參與者——業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)知法明理，對在物業(yè)管理活動中各自的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)有清醒的認識，以《條例》規(guī)范自己的行為。要引導(dǎo)各居民小區(qū)按法律程序盡快成立業(yè)主委員會，促進業(yè)主自律，以法維護自身權(quán)益，積極做好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)工作，消除二者之間的誤會和分歧。要教育業(yè)主主動履行在物業(yè)管理活動中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，維護公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，按時交納物業(yè)管理費，與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛時，應(yīng)通過正當(dāng)途徑解決。對不盡義務(wù)者要有處理辦法和措施，以免因少數(shù)人不盡義務(wù)而影響整個小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開展。要教育引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營，合理收費，接受監(jiān)督，努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)4、物業(yè)管理企業(yè)要轉(zhuǎn)變觀念，提高服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)的成敗，長白森林旅游評價特點及效益。很大程度上取決于其素質(zhì)的高低。因此，物業(yè)管理企業(yè)要認真做好員工的教育和培訓(xùn)工作，不斷轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，提高員工的素質(zhì)和服務(wù)技能。要建立健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，完善運行機制，降低運行成本。要按政策規(guī)定承接物業(yè)管理住宅小區(qū)，并及時與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》，明確雙方的權(quán)力、義務(wù)和責(zé)任。要堅持經(jīng)濟效益和社會效益并重，多劇種百臺精品大戲薈萃展播064評劇杜十娘！盡力滿足業(yè)主的合理要求，堅決杜絕任何損害業(yè)主利益的行為，并依法處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛5、健全組織，明確責(zé)任，曾經(jīng)瓊瑤劇中第一男主角！齊抓共管，為物業(yè)管理工作提供有利保障。一是政府要成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組。物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，有些問題單靠主管部門鞭長莫及。如。